Инвесторы делают ставку на коммерческую недвижимость, не обращая внимания на пустые офисы и гостиничные номера.

21.05.2021 от 3gis854 Выкл

Рынок коммерческой недвижимости США находится в удивительно прочной форме.

Спустя год после начала пандемии высотные офисные здания в основном пустуют. Примерно один из каждых двух гостиничных номеров пуст. Торговые центры изо всех сил пытаются привлечь покупателей.

И все же по большинству показателей рынок коммерческой недвижимости США находится в очень хорошей форме. Цены упали гораздо меньше, чем после финансового кризиса 2008 года, и уже снова растут. Количество отчуждений права выкупа практически не увеличилось. Пенсионные фонды и частные инвестиционные компании снова тратят рекордные суммы на строительство.

В рынке упругой деформация показывает, как агрессивные усилия федерального правительства по поддержке экономики держали помещик от потерь страдания крутых. Банки также предложили владельцам неплатежеспособной собственности некоторую послабление, вместо того, чтобы агрессивно лишать права выкупа.

Эта поддержка не будет длиться бесконечно, и для инвесторов может произойти грубое пробуждение, когда она начнет убывать. Владельцам недвижимости придется столкнуться с угрозой удаленной работы для офисного рынка, нехваткой деловых поездок и значительным упадком торговых центров.

Но ряд крупных глобальных пенсионных фондов увеличили свои ассигнования на коммерческую недвижимость, которая должна принести на рынок много денег, и цены уже восстанавливаются.

По данным аналитической компании Green Street, с марта по май прошлого года цены на коммерческую недвижимость упали на 11%. Цены с июля выросли на 7%, что нивелирует более чем половину их пандемического снижения.

Этот поворот резко контрастирует с финансовым кризисом 2008 года, когда цены на коммерческую недвижимость в США упали на 37%, сказал Грин-стрит, и потребовались годы, чтобы восстановиться.

На этот раз офисные, розничные и гостиничные предприятия во многих частях страны выглядят хуже, чем в 2009 году. Но государственные расходы были намного больше. Состоятельные люди также в основном работают, но, будучи запертыми дома, они сберегали больше своих доходов. Большая часть этих денег пошла в акции и облигации, что привело к росту цен и снижению процентных ставок. По сравнению с этим недвижимость выглядит дешевой.

А поскольку перспектива того, что инфляция быстро станет самой большой проблемой для финансового сообщества, больше инвесторов в будущем могут обратиться к коммерческой недвижимости с арендой, которая включает повышение арендной платы в соответствии с инфляцией.

«Люди считают его защищенным от инфляции», — сказал Эрик Розенталь, управляющий партнер инвестиционной компании Machine Investment Group.

Частные инвестиционные фонды, ориентированные на недвижимость, уже чувствуют себя комфортно. По данным Preqin, в апреле у них было $ 356 млрд наличных резервов, что примерно вдвое больше, чем у этих средств на конец 2009 года. В недавнем опросе, проведенном Hodes Weill & Associates и Корнельским университетом, 29% крупных организаций заявили, что хотят вкладывают большую часть своего богатства в недвижимость, а 5% заявили, что хотят снизить риски.

Крупные государственные пенсионные фонды в Калифорнии, Канзасе и Айове увеличили целевые ассигнования на недвижимость за последние пару лет. Alecta, шведский пенсионный фонд, под управлением которого находится около 130 миллиардов долларов, в прошлом году увеличил с 12% до 20% свои целевые ассигнования на альтернативные активы, которые включают недвижимость и инфраструктуру. Недвижимость — это защита от взлетов и падений на публичных рынках, а низкая доходность облигаций делает ее «относительно привлекательной», — сказал Франс Хейбель, глава отдела международных активов.

Банки также в значительной степени щадили владельцев недвижимости. Нормальные рецессии часто приводят к возникновению порочного круга потерь права выкупа. Когда арендная плата и стоимость недвижимости падают, владельцы зданий перестают платить по ипотеке, а кредиторы лишаются права выкупа, что еще больше толкает цены вниз.

На этот раз этого не произошло. Регулирующие органы разрешили банкам задерживать выплаты по кредитам, не объявляя дефолт. Следовательно, кредиторы не спешили с обращением взыскания или продажей ссуд.

Кристофер Койли, глава коммерческого ипотечного подразделения Valley National Bank в Нью-Йорке и Нью-Джерси, получает два звонка в день из фондов, желающих купить проблемные ссуды. Но ему нечего продавать. «Это почти комично», — сказал он.

Поддержка рынка государством и кредиторами скрыла более глубокие проблемы. Цены в торговых центрах и гостиницах значительно снизились. Ожидается, что случаи невыполнения ссуд и потери права выкупа права выкупа будут увеличиваться по мере окончания периодов воздержания, а некоторые кредиторы наконец теряют терпение. В целом доходность недвижимости была бы хуже без бума складских помещений — на 25% больше по сравнению с прошлым годом.

В мартовском отчете Fitch Ratings говорится, что если удаленная работа снизит спрос на офисные помещения на 10%, стоимость зданий может упасть более чем на 40%.

Даже признаки инфляции не совсем положительны для владельцев недвижимости, которые имеют большие займы и получают выгоду от низких процентных ставок. Рост потребительских цен может подтолкнуть к повышению процентных ставок и привести к тому, что любой импульс в сфере недвижимости иссякнет.

«Вместо этого обрыва мы просто идем боком», — сказал Марк Занди, главный экономист Moody’s Analytics, который осторожно относится к рынку недвижимости. «Может быть, немного снизится, может, немного повысится, но какое-то время не будет быстро, пока мы не проработаем эти корректировки».

Тем не менее, технические причины вынуждают некоторых крупных инвесторов все равно покупать недвижимость. Когда цены на акции и облигации растут быстрее, чем цены на другие активы, такие как недвижимость, их доля в авуарах пенсионного фонда автоматически увеличивается. Это означает, что у фонда есть стимул покупать больше недвижимости, чтобы восстановить баланс.

Некоторые инвесторы покупают места, наиболее пострадавшие от экономического кризиса. По данным CBRE Group Inc., в Сан-Франциско, где доля офисных площадей, доступных для аренды, является самой высокой за всю историю, Dropbox Inc. недавно сдала в субаренду большую часть своей штаб-квартиры. Тем не менее, в марте здание было продано частной инвестиционной компании KKR & Co. за 1,1 миллиарда долларов, что стало самой дорогой продажей офисного здания в Сан-Франциско за более чем десятилетие.

Глава KKR по операциям с недвижимостью в Северной и Южной Америке Джастин Паттнер сказал, что ему нравится местный рынок. Срок аренды здания составляет еще 13 лет, и любые свободные места могут быть преобразованы в помещения для лабораторий, пользующихся повышенным спросом.